ヘタな取引をしそうな代理人
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座代理人について語ろうじゃないですか。
まず問題です。
成年被後見人を代理人に選任することはできるでしょうか？
答え：できますね。
代理人は行為能力者であることを要しません。
制限能力者であっても、代理人になることができます。
では、成年被後見人の代理人Ｂがヘタな取引をした場合、本人ＡはＢの制限行為能力を理由に、契約を取消すことができるでしょうか？
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答え：できません。
制限行為能力者を代理人にした以上、制限行為能力者がヘタな取引をして、本人が損害を被っても自業自得だからです。
では、設例を変えます。
ＣがＤを代理人として選任した。
Ｄはその後、精神上の病気になり、後見開始の審判を受けた。
この場合、ＤはＣの代理人でしょうか？
答え：ＤはＣの代理人ではなくなる。
後見開始の審判により、いったん、Ｄの代理権は消滅します。
★本人の死亡・破産、
★代理人の死亡・破産・後見開始の審判
という事由があったとき、代理権は消滅しますね。
このように、代理権を与えた時点で、すでに制限行為能力者である場合には、制限行為能力者であっても代理人になれますが、
代理人が代理権を与えられた後で成年被後見人になった場合には、代理権が消滅します。
本人の立場からみると、当然の規定ですね。
成年被後見人だとわかっていて代理人に選任するのは、（本人が「代理人の行為により損害を被るかもしれない」という覚悟があるといえるので）問題ない。
代理人に選任した人が、成年被後見人になってしまった場合は、（本人が「代理人の行為により損害を被るかもしれない」という覚悟はないので）いったん代理権は消滅するのです。
ここは、勉強を始めたばかりの人がなんとなく疑問に思うところですので、理屈を押さえておくとよいですよ。
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えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは、東京都知事免許を得て、宅建業を営んでいる。
あなたの会社の政令で定める使用人が、住所を変更した。
あなたの会社は、その旨を30日以内に、東京都知事に届け出なければならない。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
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答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 今日の「勉強法のヒント」
「合格は環境によってつくられるんだけどさ、」
「悲しいことに逆も然りだよね。」
（昨年宅建に合格した、かっこつけたがりな友人の言葉）
合格した人や、頑張っている人と接すると、自然と自分もそのレベルになります。
逆に、「会社に無理やり取らされて面倒くさい」「ダルい」、という人たちと接していると、自然と自分もそのレベルになります。
人は外部からの刺激を受けやすいです。
会社に勤めている方などは、同僚が宅建に対してどういう姿勢を示しているのか、一度観察してみるとよいでしょう。
ポジティブな刺激を受けたい人は、コチラでお待ちしてます。
えいっ！と宅建合格講座■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
×
＜解説＞
宅建業者は、
・商号、名称
・事務所の名称・所在地
・宅建業者の役員、政令で定める使用人の氏名
・成年者である専任の取引主任者の氏名
に変更があった場合には、30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければ
なりません。
政令で定める使用人の住所に変更があったとしても届出は不要です。
＜アドバイス＞
変更の届出が必要な事項を覚えていないと正解できません。
間違えてしまったり、うろ覚えだったりした人は、確実に押さえておきまし
ょう。
※今回の問題は、2004年・問32・肢2を参照しました。
難易度：易
■ 宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
友人が、９年間付き合った彼女にプロポーズしたそうです。
夜景の見える、新宿の高層ビルのレストランでプロポーズ。
無事受け入れてもらったそうです。
おめでたい話です。話を聞いている僕も、思わずジーンとしちゃいました。
最近、僕のまわりは結婚ラッシュ。
２〜３ヶ月に１回は、結婚式に行っています。
今まで、結婚式で、スピーチ、ハンドベル、空手の形、DJ.OZMAのダンス、板割りなど、いろいろな余興をやってきました。
次は何をやろうかな。
いつまでも、歌って踊れるキャラでいたいです！
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えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは、宅建業を営もうとしている。
創業にあたり会社の取締役にBさんを迎えたが、Bさんは、かつて破産手続開
始の決定を受けたことがあり、復権を得てから５年を経過していない。
この場合、あなたの会社は宅建業の免許を受けることができない。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
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答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 本当に効果のある勉強法とは、
本当に効果のある勉強法とは、
・気の向かないときでも、最初の２分間我慢して取り組めば、集中できる
・やるべきことがはっきりしている
・寝転がってもできる
・気合を入れなくてもできる
・荷物がかさばらない
・ブツブツいいながら暗記する必要がない
・スタイリッシュだ
・要領がいい
・出題されるところだけを勉強する
・特別楽しくはないが、つらくもない
勉強法のことをいいます。
このことを話すと、「そんな勉強法が存在するの？」
と聞かれますが、「存在します。」
http://www.eitto.com/
まずは、自分の勉強法を見直してみてください。
宅建試験に１回で合格するには「勉強法がきちんと確立できていること」が
絶対条件ですから！
「英雄は効果的な勉強によりつくられる。」
効果的な勉強を教えます。
えいっ！と宅建合格講座■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
×
＜解説＞
破産者は、復権を得れば直ちに免許を受けることができます。
復権を得てから５年間待つ必要はありません。
したがって、取締役Bが過去に破産手続開始の決定を受けていたとしても、復権を得ているのであれば、会社は免許を受けることができます。
＜アドバイス＞
免許基準は95％くらいの確率で出題されます。絶対に得点できるようにしておきましょう。
※今回の問題は、2000年・問30・肢3を参照しました。
難易度：易
■ 宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
大文字の送り火という行事が、毎年8/16に京都で行われています。
山に「大」と書かれた文字を燃やすのですが、8/16生まれの僕は、なんとなくこの行事を、昔から特別なものに感じていました。
今まで一度もみたことがありませんでしたが、今年、みにいくことに決めました。
お盆のホテルはどこも高いですね・・・。
普通の日の倍以上の値段です。
しかたない。
普通の日のお客さんの倍以上、楽しんでこようっと！！
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あなたの心のケアワーカーはあなただ。
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座人間の感情は、放っておくと冷めます。
「やるしかない！」「うぉ〜！」
という意気込みは、時間が経つと、酸化して、劣化します。「やるしかない！」が劣化すると「やらなければならない」「う〜。。。」に変化してしまいます。
「やらなければならない」になると、やることが義務となってしまい、楽しめません。
こうなると、勉強が長続きしないのです。
宅建を受験する動機が何であれ、頑張っていく過程で、自分のモードを、ワクワクドキドキできるモードに変えていきましょう。
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また、勉強を続ける過程において、自分の気持ちが「やらなければならない」になっていないか何度もチェックしましょう。
「やらなければならない」に変質してしまっていたら、「達成したら得られる喜びは何？」という質問を自分にしてみるとよいでしょう。
「達成したら得られる喜びは何？」という質問は、モチベーションの酸化防止剤です。
自分の心をリフレッシュさせ、
。合格＝意識×戦略×実行です。
資格試験において、意識（モチベーション）は非常に重要な要素です。
ケアを怠らないようにしましょうね。
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相続分を計算しよう。
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座皆さん、毎年問12は「相続・遺言」からの出題ですよ。
2002年から今まで、連続でこの形式です。
そうだとすると、今年もきっと問12は「相続・遺言」からの出題！？
そうとわかったら、相続分の練習をしてみましょうか？
�。舛�2000万円の財産を残して死亡した。
Ａには、妻と嫡出の子ＢとＣがいた。
はい、妻と子BCの相続分はおいくら？
答えは、妻：1000万円、Ｂ：500万円、Ｃ：500万円です。
配偶者と子が相続人の場合、配偶者＝２分の１、子＝２分の１でしたね。
じゃあ、次の問題。
�■舛�2100万円の財産を残して死亡した。
Ａには、妻と父親Ｂ、母親Ｃ、弟Ｄがいた。
はい、妻と父親Ｂ、母親Ｃ、弟Ｄの相続分はおいくら？
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答えは、妻：1400万円、Ｂ：350万円、Ｃ：350万円、Ｄ：なしです。
配偶者は常に相続人となり、
1、子
2、子がいない場合には、直系尊属
3、子も直系尊属もいない場合には、兄弟姉妹
が相続人になります。
この問題では、直系尊属（Ｂ・Ｃ）がいますので、弟のＤは相続人となりません。
配偶者と直系尊属が相続人の場合、配偶者＝３分の２、直系尊属＝３分の１でしたね。
では、最後。
��Ａが2000万円の財産を残して死亡した。
Ａには、妻と嫡出子Ｂ、養子Ｃ、非嫡出子Ｄがいた。
はい、妻と子BCの相続分はいくら？
答えは、妻：1000万円、Ｂ：400万円、Ｃ：400万円、Ｄ：200万円です。
養子は実子と同じ相続分。
非嫡出子は実子の２分の1の相続分。
ここは、混乱しないように比率で考えてくださいね。
2000万円のうち、1000万円は妻が相続します。
残りの1000万円を子ＢＣＤで分けるわけですが、その際の計算法は、比率を使って、Ｂ：Ｃ：Ｄ＝２：２：１で考えるのです。
すると、Ｂ、Ｃは1000万円の５分の２ずつ、Ｄは1000万円の５分の1を相続することがわかります。
わかりましたか？
相続分の計算は得点できるようにしておきましょうね。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
善意・無過失って何？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座民法の勉強をしていると善意だの、悪意だの、無過失だのと出てきます。
善意は、事情を「知らない」ということ。
悪意は、事情を「知っている」ということ。
じゃあ、勉強を始めたばかりの素朴な疑問。
善意・無過失ってどんな状態？
過失なく知らないってどういう意味だねっ？
（ビシっ）→ このブログは現在何位でしょう？
善意・悪意に付随する場合の「過失」とは、調査義務のことをいいます。
つまり、善意・無過失とは、「しっかりと調査をつくしたけれども事情を知らなかった」ということ。
善意だけど過失がある場合とは、「しっかり調べればわかったはずなのに調べなかったので、わからなかった」という場合です。
これがわかれば、すんなりと、テキストやら問題集やらを読めるってもんですね
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債権（債務）が発生する４つの原因
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座民法の勉強をしていると「債権」・「債務」という言葉がうるさいくらい出てきます。
債権とは、人に対する（行為）請求権。
債務とは、人に（行為を）請求する義務。
この債権・債務が発生する原因には、民法上、４つしかありません。
その４つ、知ってますか？
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１つ目は、契約
２つ目は、事務管理
３つ目は、不当利得
４つ目は、不法行為
契約と不法行為はわかるけど、事務管理と不当利得って何だ？
知らないぞ？
まあ、宅建試験にはほとんど出ませんからね。
だから、知らなくてもいいです。
一応説明すると、
事務管理（じむかんり）とは、他人の事務を管理することをいいます。
一言で言えば、おせっかいを焼くことです。
たとえば、
「Aが海外旅行に行っている間に、A宅の窓ガラスが突風で割れてしまったのを隣人Bが発見した。
天気予報によると台風がやってくるかもしれないという。もしそうなると、Aの家具はメチャクチャになるだろうし、家の中が水浸しになるだろう。
そう考えて、BはAに変わってガラスの修理をしてあげた。」という場合に、ガラスの修理代をBはAに請求できるのです。
不当利得（ふとうりとく）とは、不当に利得したものを返せと請求することをいいます。
たとえば、「CはAからお金を借りた。返済期限にAの従業員と名乗るBが契約書類を持って返済を求めてきたため、CはBに弁済をした。ところが、Bは既にAから解雇されており、Aとは何ら関係がなくなっていた。」という場合、Cは善意・無過失であれば債権の準占有者への弁済を主張して、Aへの弁済を拒むことができます。
この場合、真の債権者Aは債権の準占有者Bに対して「おまえの利得は不当なものだ」として、金銭の返還を請求することができます。
これが、不当利得です。
試験に出るのは、契約と不法行為がほとんどですが、過去問の中では、ごくまれに、事務管理や不当利得という言葉が出ていますので、言葉の意味だけでも知っておいてください。
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メルマガ004
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは、宅建業を営むことにした。
あなたは、業務に関する帳簿を、各事業年度の末日をもって閉
鎖し、閉鎖後10年間当該帳簿を保存しなければならない。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
答えは、この記事の後ろに・・・。
→ このブログは現在何位でしょう？
■ オススメしない勉強法
試験に合格するための方程式は、
「合格＝意識×戦略×実行」 です。
「戦略＝勉強方法（要領）」が間違っていると、苦痛を強いられることに
なり、「意識＝モチベーション」と「実行＝実践」は弱くなります。
たとえば、「１週間で１単元の勉強をしよう」と思い立ったとします。
-------------------------------------------
テキストをじっくり読んで、
わからないところを読み返して、
なんとなく理解して、
過去問が１単元につき１０問ほどあって、
なんとなく解いてみて、
なんとなく答えがあってたり間違ってたりして、
間違っているところをテキストで探して再び読んで・・・、
-------------------------------------------
こんな勉強をしている人は多いですが、やっていてつまらないですよね。
続いたとしても、どれだけ実力がつくのか、疑問です。
本当に効果のある勉強法とは・・・、
（次回のメルマガへ続く）
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
×
＜解説＞
宅建業者は、その業務に関する帳簿を、各事業年度の末日をもって閉鎖し、
閉鎖後５年間保存しなければなりません。
１０年間保存する必要はありません。
＜アドバイス＞
宅建業法はカンタンですが、他の科目の勉強の際に知識が漏れやすいです。
正確に数字を暗記しましょう。
※今回の問題は、2000年・問42・肢2を参照しました。
難易度：易
■ 宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
学生時代の先輩からプレステ２をもらいました。
僕は、ＴＶをあまり見ないしゲームもやりませんが、せっかくの機会なの
で、魅力的なソフトを１０本ほど友人からもらいました。
（もらってばかりですね。。。）
ファイナルファンタジーやドラクエといった定番の名作をさわりだけやっ
てみました。
ヤバイ！
おもしろい。
このままじゃ、ハマってしまう・・・
「今やっていることが、あなたの未来である」
そんなコトバが頭をよぎりました。
今はまだ時間を大切にしたいと考え、泣く泣く、プレステ２を押入れに
封印しました。
いつか、１ヶ月くらい休暇をとって、まとめて全部やってやる（笑）。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
錯誤について勘違いしちゃダメ
えいっ！と宅建合格講座
錯誤についてつっこんだ話をしましょう。
試験に出る可能性は高くないけど。
→ このブログは現在何位でしょう？
錯誤とは勘違いのことです。
勘違いした場合、契約はどうなりますか？
「無効を主張できる」ですね。
では、どのような場合でも錯誤による無効が主張できるのでしょうか？
どのような場合でも錯誤無効ができるとなると、自由な取引は成り立ちません。
自由主義経済社会での取引の安全が脅かされてしまいます。
そこで、錯誤無効が主張できるのは、
�〃戚鵑陵彖任忘�誤があり、��表意者に重大な過失がない場合に限られます。
�，痢峽戚鵑陵彖任忘�誤がある」とはどういうことかというと、
「勘違いした点が契約内容の主要な部分になっており、その点について勘違いがなければ、表意者本人だけでなく、普通の人も契約しなかったと思われる程度の勘違い」
をいいます。（大審院（最高裁判所の前身）の判例より）
この�，鉢△領省�の要素が要求されることにより、安易な錯誤無効の主張はできなくなります。
たとえば、「ＣＤショップで、自分が既に持っているＣＤを、持っていないと思い込み、間違えて買ってしまった。」という場合、錯誤による無効を主張して、法律的に返品できるでしょうか？
� 崋�分が既に持っているＣＤを、持っていないと思い込んだ」という勘違いは、契約内容の主要な部分とはいえません。
また、��表意者に重大な過失があります。
よって、錯誤無効は主張できません。
法律を初めて学ぶ人の４％くらいは、錯誤無効の話を聞くと、半分冗談で返品を申し出てみようかと考えます。
要件をしっかり検討して錯誤無効が主張できるかどうかを判断しましょうね。
なお、錯誤無効が主張できれば、善意の第三者にも対抗できます。
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地方消費税って何？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業法の報酬額の制限の問題に「消費税および地方消費税」って出てきますよね。
「地方消費税」って何だろう？
習ってないぞ？
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「地方消費税」と出てきても気にする必要はありません。
カンタンに解説すると、私たちが普段支払っている消費税５％のうち、４％は国に納められ、1％は都道府県に納められているのです。
この1％の部分が地方消費税と呼ばれています。
だから、「消費税および地方消費税」といったら、普通に5％の消費税を考えればよいのです。
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えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは、自分の所有地にマンションを建築し、自分で賃借人を募集して賃
貸し、その管理のみをＡさんに委託している。
この場合、あなたもＡさんも、宅建業の免許を必要としない。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
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答えは、この記事の後ろの方に・・・。
■ 続・試験に合格するための方程式とは
試験に合格するための方程式は、
「合格＝意識×戦略×実行」 です。
「合格＝モチベーション×勉強方法（要領）×実践」
とも置き換えられます。
ここで挙げた３つの要素は、どれか１つでも欠けると不合格になるくらい
重要なものですが、
なかでも一番力を入れていただきたいのが「戦略＝勉強方法（要領）」の
部分です。
「勉強方法（要領）」がしっかりと確立されていれば、「モチベーション」
と「実践」はついてくるからです。
逆に「戦略＝勉強方法（要領）」が誤っていると、苦痛を強いられることに
なり、「意識＝モチベーション」と「実行＝実践」は弱くなります。
たとえば・・・。
（次のメルマガの記事へつづく）
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
あなたもＡさんも、ともに、宅建業の免許は不要です。
＜解説＞
あなたは、自分の土地にマンションを建築し、自ら貸借しています。
「自ら貸借」は「取引」にあたらないため、「宅地建物取引業」の免許は
不要です。
同じく、Ａさんも、マンションの管理を行っているだけです。マンションの
管理は「取引」にあたらないため、「宅地建物取引業」の免許は不要です。
※今回の問題は、2004年・問30・肢２を参照しました。
難易度：易
■ 宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
肋骨治りました。
３日ほど寝たら治りましたので、骨に異常はなかったみたいです。
「息を吸っても痛くない」っていいですね。
空気がウマいです！
アタリマエなものは大切さに気づかない。失われたとき、その大切さに気づ
く。
肋骨が治ったあと、アタリマエなものに感謝して生きようと再確認しました。
★ジョギング・ダイエットを始めました（自分のカラダ・健康に感謝）。
★連絡をとっていなかった友人に手紙を書きました（友人に感謝）。
★実家の親に電話しました（親に感謝）。
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