えいっ！と宅建合格講座
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは、宅地建物取引業者「甲」を営んでいる。
宅建業者「甲」は、Aから宅地の売却の依頼を受け、Aと専属専任媒介契約を締結した。
その際、「Aが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の３パーセントの額を違約金として「甲」に支払う」旨の特約を結んだ。
この特約は有効である。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、このメルマガの後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ こんなニュースがアップされていました。
些細なニュース（？）ですが、こんなところからも宅建に関する知識を思い出したいですね。
・「不動産登記法で義務付けられている建物登記」って「表示の登記」と「権利に関する登記」どっち？
・それは、表題部と権利部のどっちに表示される？
・建物を建築したとき、その登記は、いつまでに申請しなければならない？
これは、不動産登記法の最低限必要な知識ですね。
即答できない人は、調べて答えられるようにしておきましょう♪
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
宅建業者は、専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）を締結した場合、遅滞なく、一定事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
そして、この書面には、「依頼者が宅建業者が探索した相手方以外の者と契約を締結した場合の措置」を記載しなければならない。
本問の特約は、「依頼者が宅建業者が探索した相手方以外の者と契約を締結した場合の措置」であり、有効である。
＜アドバイス＞
媒介契約は今年も1問でます。
専属専任媒介と専任媒介の違いに特に注意しながら覚えましょう。
※今回の問題は、1999年・問37 肢４を参照しました。
難易度：易
あなたは、宅地建物取引業者「甲」を営んでいる。
宅建業者「甲」は、Aから宅地の売却の依頼を受け、Aと専属専任媒介契約を締結した。
その際、「Aが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の３パーセントの額を違約金として「甲」に支払う」旨の特約を結んだ。
この特約は有効である。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、このメルマガの後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ こんなニュースがアップされていました。
些細なニュース（？）ですが、こんなところからも宅建に関する知識を思い出したいですね。
・「不動産登記法で義務付けられている建物登記」って「表示の登記」と「権利に関する登記」どっち？
・それは、表題部と権利部のどっちに表示される？
・建物を建築したとき、その登記は、いつまでに申請しなければならない？
これは、不動産登記法の最低限必要な知識ですね。
即答できない人は、調べて答えられるようにしておきましょう♪
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
宅建業者は、専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）を締結した場合、遅滞なく、一定事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
そして、この書面には、「依頼者が宅建業者が探索した相手方以外の者と契約を締結した場合の措置」を記載しなければならない。
本問の特約は、「依頼者が宅建業者が探索した相手方以外の者と契約を締結した場合の措置」であり、有効である。
＜アドバイス＞
媒介契約は今年も1問でます。
専属専任媒介と専任媒介の違いに特に注意しながら覚えましょう。
※今回の問題は、1999年・問37 肢４を参照しました。
難易度：易
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
えいっ！と宅建合格講座
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
--------------------------------------------------------------------
あなたは、東京都知事免許を受けている宅地建物取引業者である。
あなたは、営業保証金の還付がなされ、東京都知事から政令で定める額に不足
が生じた旨の通知を受け、その不足額を供託した。
この場合あなたは、２週間以内にその旨を東京都知事に届け出なければならない。
--------------------------------------------------------------------
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ 今の時期から気合を入れていただきたいと思い、受験のマインドに関す
る記事特集をつくりました。
このページは、１２分くらいで読み終えることができます。
時間を作って上から下までざっと読んでみてください。
むらむらとパワーが涌いてきて、勉強に取りかかりたくなりますよ、きっと。
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
宅建業者は、営業保証金が還付された後に不足額を供託したときは、２週間
以内にその旨を免許権者に届け出なければならない。
＜アドバイス＞
営業保証金は必ず１問出ます。手続の流れをきちんと押さえておきましょう。
※今回の問題は、2004年・問35 肢４を参照しました。
難易度：易
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
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■今日のとっつきやすい宅建クイズ
あなたは、宅地建物取引主任者である。
あなたが、宅建業法37条に規定する契約内容を記載した書面を相手方に交付する
場合、当該相手方から請求があったときに取引主任者証を提示すれば足りる。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ 夏の予定をたてるときの参考に
旅行する際に、僕がよく使うサイトです。
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【一休.com】 最大60％OFFで予約ができる高級ホテル・旅館の予約サイト
旅行して他の街に行ったときは、街の景色に注目しましょう。
観光名所には観光名所のための法律があり、都会には都会のための法律があり
ます。
それぞれ、その街づくりに役だっています。
そういうことに注意して街を歩くと、自分の街にはない法令上の制限に出会え
たりします。
それがまた楽しかったりします。
自分が知らない法令上の制限があったら、家に帰って調べてみてもいいでしょう。
意識のアンテナを高く持てば、息抜きの旅行も生きた勉強になりますよ。
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
取引主任者は、重要事項の説明をする場合を除いては、取引相手から請求があっ
たときに主任者証を提示すれば足りる。
＜アドバイス＞
・「宅建主任者証を提示しなければならない場合」はみんな正解するような問題です。
言い回しにまどわされずに、しっかり押さえておきましょう。
・宅建業法37条という条文番号もあわせてこの機会に押さえておきましょう。
→この記事を読んでおいてください。
※今回の問題は、1999年・問36 肢２を参照しました。
難易度：易
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたの会社は宅建業の免許を取得したいと考えている。
あなたの会社の役員のうちに、刑法第211条（業務上過失致死傷等）の罪に
より３年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けること
ができないが、判決に執行猶予がついていれば、直ちに免許を受けることが
できる。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ 何度か紹介していますが、この無料小冊子、読んでいない人は、一度目を通しておくことをオススメします。
株式投資から不動産投資まで、お金（投資）に関する知識を高めることができます。
お金の勉強はとても大切なのに、学校で習いません。
自分で意識的に学ばなきゃですね。
「投資のこと丸分かり読本」
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
×
＜解説＞
・法人でその役員のうちに免許欠格事由に該当するものがいる場合、その法
人は免許を受けることができない。
・禁錮以上の刑に処せられた者は、免許欠格事由に該当する。
・判決に執行猶予がついていたとしても、その猶予期間が満了しなければ、
免許を受けることはできない。
＜アドバイス＞
宅建業者の免許基準は出題されたら確実にとらなくてはいけません。
「間違えようがない」というくらいまで知識を定着させておきましょう。
※今回の問題は、2003年・問31 肢２を参照しました。
難易度：易
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは宅建業者のオーナーである。
このたび複数の宅地建物取引業者で、業務に関し展示会を共同で実施することに
なった。
この場合、その実施の場所にすべての宅建業者が自己の標識を掲示しなければ
ならない。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ このセレクトショップのコンセプトが気に入ってます。
私は結構ＷＥＢで買い物します。
最近ココをよくチェックしています。
なんか、ちょっといい感じ。
文房具など、チェックしてみてください。
【ＺＵＴＴＯ】
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
宅建業者は、事務所等および案内所、業務に関する展示会・これに類する催し
を実施する場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げなければならない。
複数の宅建業者が共同して展示会を実施するときであっても、それぞれの業者に
標識の掲示義務が課されていることに変わりはない。
＜アドバイス＞
「事務所以外の場所に関する規制」は少しマニアックですが、宅建業法で取りこぼ
しはできません。きちんと押さえておきましょう。
※今回の問題は、1999年・問43 肢１を参照しました。
難易度：普
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは宅建業者Ａ社（東京都知事免許）のオーナーである。
Ａ社の監査役の氏名について変更があった場合、Ａ社は30日以内にその旨を
東京都知事に届け出なければならない。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
■ 今日の「チェックしてみよう」
▼ ナニワ金融道の続編がゲリラ的に出てました。
続編もかなりおもしろいです。
宅建受験生は、ナニワ金融道を読んでほしい。ものすごくためになるから！
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
監査役は役員である。
宅建業者が法人である場合、その役員および政令で定める使用人の氏名につ
いて変更があった場合、30日以内にその旨を免許権者に届け出なければなら
ない。（変更の届出）
＜アドバイス＞
「変更の届出」が必要な事項は暗記です。
30日以内という数字もしっかりと押さえておきましょう。
ここは、毎年合格者と不合格者が分かれるところですよ。
※今回の問題は、2004年・問32 肢４を参照しました。
難易度：易
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
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とっつきやすい宅建クイズ
----------------------------------------------------------------
あなたは宅建業の免許を取得したいと思っている。
あなたの会社の取締役が、かつて破産手続開始の決定を受けたことがある場合で、
復権を得てから５年を経過していないとき、あなたの会社は免許を受けることができ
ない。
--------------------------------------------------------------------
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 今日の「チェックしてみよう」
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投資に関する本ですが、ものすごくわかりやすく書かれています。
不動産に関する理解も深まります。
無料なので、読んでおいて損はないです。
お金のことはしっかり自分で管理できるようになりたいですね。
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
＜答え＞
×
＜解説＞
破産者は復権を得れば「直ちに」免許を受けることができる。
あなたの会社の取締役が破産手続開始の決定を受けていたとしても、復権を得て
いるのであれば、会社は免許を受けることができる。
＜アドバイス＞
免許の基準・・・１問出ますよ。
※今回の問題は、2000年・問30 肢３を参照しました。
難易度：易
----------------------------------------------------------------
あなたは宅建業の免許を取得したいと思っている。
あなたの会社の取締役が、かつて破産手続開始の決定を受けたことがある場合で、
復権を得てから５年を経過していないとき、あなたの会社は免許を受けることができ
ない。
--------------------------------------------------------------------
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 今日の「チェックしてみよう」
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
＜答え＞
×
＜解説＞
破産者は復権を得れば「直ちに」免許を受けることができる。
あなたの会社の取締役が破産手続開始の決定を受けていたとしても、復権を得て
いるのであれば、会社は免許を受けることができる。
＜アドバイス＞
免許の基準・・・１問出ますよ。
※今回の問題は、2000年・問30 肢３を参照しました。
難易度：易
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
事務所にアレを備え付けよう。
えいっ！と宅建合格講座
とっつきやすい宅建クイズ
----------------------------------------------------------------
あなたは宅建業者である。
あなたは従業者名簿をそれぞれの事務所ごとに作成して備え付けたが、主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった。
このあなたの行為は適法である。
----------------------------------------------------------------
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えは、この記事の後ろに・・・。
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不動産業界で活躍してい方はチェック＆登録しておきましょう。
今回の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
従業者名簿はそれぞれの事務所ごとに作成して備え付ける。
主たる事務所に一括して備え付ける必要はない。
＜アドバイス＞
「事務所」に必要なもの５点はしっかり押さえておきましょう。
事務所に必要なもの５点って何でしたっけ？
・・・・・
・標識
・報酬額の掲示
・帳簿
・従業者名簿
・成年者である専任の取引主任者
でしたね。
保管期間があるものは保管期間までしっかりと押さえておきましょう。
（答えられなかった方は、×復讐・・・いや、復習！）
※今回の問題は、1997年・問30 肢３を参照しました。
難易度：易
［ん？］
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これ、宅建業にアタリマスカ？
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とっつきやすい宅建クイズ-----------------------
あなたは、マンション１棟（10戸）を競売により取得し、自ら借主を募集し、
多数の学生に賃貸しようと思った。
この場合、あなたは宅建業の免許が必要である。
-----------------------
答えは、○？×？
（さあ、考えよう。）
答えはこの記事の末尾に・・・
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不動産業界専門求人サイト 今回の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説＜答え＞
×
＜解説＞
自己が所有するマンションを自ら賃貸する行為は「取引」にあたらない。
よって、あなたは宅地建物「取引」業の免許は不要である。
＜アドバイス＞
「自ら貸借」は取引にあたらない、という知識は初歩の初歩の知識です。
正確に押さえておきましょう。
※今回の問題は、1997年・問31 肢４を参照しました。
難易度：易
→ ＢＯＧＲＡＮＫＩＮＧぅ〜
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
報酬額の計算だ。ほう〜
えいっ！と宅建合格講座
■今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは宅建業を営んでおり、消費税課税事業者である。
今回、売主Ａ（消費税課税事業者）からＡ所有の土地付建物５１００万円（消費税１００万円を含む）の媒介依頼を受け、買主Ｂとの間で売買契約を成立させた。
あなたがＡから受領できる報酬の限度額（消費税を含む）は「1,590,000円」である。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
答えは、この記事の後ろの方に・・・。
→ このブログは現在何位でしょう？
■今日の「勉強法」のヒント
「勉強しなくちゃ・・・」をやめて「勉強したい！」と言ってみよう。
友達・同僚・上司と宅建について話をするときも、
「あ〜、勉強しなくちゃ・・・」と言うのではなくて、「勉強したい〜！」
と言ってみる。
これ、一度試してみてほしい。
周りがあなたを見る目が変わるから。
あなたから合格するオーラが出始めるから。
宅建試験の申込期間が終わりましたね。
あとは、わき目もふらず、前進あるのみ！
合格するイメージがわかない人はカラダ１つでここに飛び込め！
▼えいっ！と宅建合格講座
http://www.eitto.com/
■今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
×
＜解説＞
売買代金に消費税が含まれているときは、消費税を含まない価格が報酬額算
定の基礎になります。
つまり、本問では、5000万円が報酬額算定の基礎になります。
5000万円×3％＋6万円＝156万円
さらに、あなたは課税業者なので、５％上乗せして報酬をもらえます。
156万円×1.05＝1,638,000円
あなたは、1,638,000円 もらえます。
＜アドバイス＞
報酬額の計算は、一度やり方を覚えてしまえば得点できます。
一通り、過去問に出題された計算問題を解いておきましょう。
※今回の問題は、2004年・問41を参照しました。
難易度：易
■宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
都内で評判のホルモン焼き屋に行ってきました。
開店と同時に並び、一番乗りで入店。
客は焼き物について一切オーダーできず、オヤジさんがその日の肉の質を見
て、客に出します。
-----------------------------------------------------
オヤジさん：「今までに、うまいカシラくったことある？」
僕：「いや、あまりないっす。」
オヤジさん：「そりゃよかった。これ食ってごらん。ウマいカシラってこう
いうもんだから。」「知らない世界につれてってやっからさ！」
僕：「うまっ！？」「すごいね、オヤジさん。なにこれ！？」
オヤジさん：「・・・」（ニヤリ）
-----------------------------------------------------
こんな会話の連続でした。
「肉1つでこんなに幸せになれるんだ」なんて実感しました。
店のホームページがないので、僕がその店を知った記事を載せておきます。
その店を知ったきっかけは、週刊モーニングの焼肉コラム。
→ http://www.e-1day.jp/morning/hormone/070301.html
→ http://www.e-1day.jp/morning/hormone/070705.html
（この2つの記事を読むと、必ず行きたくなっちゃいます。。。）
機会があったら行ってみてください！元気が出ます！！
→ ワンランク上のブログを目指して！
→宅建を受験する人で、登録していない人は登録をお急ぎください！メルマガ発行してます。
あなたは宅建業を営んでおり、消費税課税事業者である。
今回、売主Ａ（消費税課税事業者）からＡ所有の土地付建物５１００万円（消費税１００万円を含む）の媒介依頼を受け、買主Ｂとの間で売買契約を成立させた。
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答えは、○？×？
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「勉強しなくちゃ・・・」をやめて「勉強したい！」と言ってみよう。
友達・同僚・上司と宅建について話をするときも、
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と言ってみる。
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＜答え＞
×
＜解説＞
売買代金に消費税が含まれているときは、消費税を含まない価格が報酬額算
定の基礎になります。
つまり、本問では、5000万円が報酬額算定の基礎になります。
5000万円×3％＋6万円＝156万円
さらに、あなたは課税業者なので、５％上乗せして報酬をもらえます。
156万円×1.05＝1,638,000円
あなたは、1,638,000円 もらえます。
＜アドバイス＞
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※今回の問題は、2004年・問41を参照しました。
難易度：易
■宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
都内で評判のホルモン焼き屋に行ってきました。
開店と同時に並び、一番乗りで入店。
客は焼き物について一切オーダーできず、オヤジさんがその日の肉の質を見
て、客に出します。
-----------------------------------------------------
オヤジさん：「今までに、うまいカシラくったことある？」
僕：「いや、あまりないっす。」
オヤジさん：「そりゃよかった。これ食ってごらん。ウマいカシラってこう
いうもんだから。」「知らない世界につれてってやっからさ！」
僕：「うまっ！？」「すごいね、オヤジさん。なにこれ！？」
オヤジさん：「・・・」（ニヤリ）
-----------------------------------------------------
こんな会話の連続でした。
「肉1つでこんなに幸せになれるんだ」なんて実感しました。
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その店を知ったきっかけは、週刊モーニングの焼肉コラム。
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（この2つの記事を読むと、必ず行きたくなっちゃいます。。。）
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宅建業者の瑕疵担保責任は必ず押さえておこう。
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」
あなたは宅建業を営んでいる。今回、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＡと中古の土地付建物の売買契約を締結した。
あなたとＡとの間で、瑕疵担保責任を負うべき期間について、「その土地付建物の引渡しのときから１年間」とする特約をした場合は、その期間は、Ａが瑕疵の事実を知ったときから１年間となる。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
答えは、この記事の後ろの方に・・・。
→ このブログは現在何位でしょう？
■ 今日の「勉強法」・・・というか、アナウンス！
宅建試験の願書配布＆申込みが始まっています。
願書を書かなくてはいけないので、面倒です。
インターネットの出願期間は、もう締め切られちゃいました。
まだ申し込んでいない人は、忘れないために、今すぐ申し込みましょう！
・・・例年、８/１、８/２あたりに、「願書出すの忘れました」というおちゃめな人が、僕の周りに１人か２人は現れます。
そういう人は、共通して、照れくさそうに「へへへ」という感じの笑顔を見せてくれます。
スキルアップするチャンスを一年間も棒にふらないためにも、必ず申し込みはしてくださいね。
合格するイメージがわかない人はカラダ１つでここに飛び込め！
▼えいっ！と宅建合格講座
http://www.eitto.com/
■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
宅建業者が自ら売主となる場合において、瑕疵担保責任を負うべき期間について引渡しのときから２年以上とする特約をすることはできるが、これより買主に不利となる特約は無効となる。
無効となった場合、民法の規定により、その期間は、買主が瑕疵の事実を知ったときから１年間となる。
＜アドバイス＞
自ら売主の場合の瑕疵担保責任の特約は頻出事項です。しっかりと理解してひっかからないようにしておきましょう。
※今回の問題は、2000年・問40・肢１を参照しました。
難易度：易
■ 宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
東京マラソンの参加者エントリーが始まってます。
去年の模様をＴＶのニュースで見てぜひ走りたいと思っていたので、即、応募しました。
昨年と同じく、今年も応募者が多いため抽選になるようです。
http://www.tokyo42195.org/
↑
ランナーの募集を開始して５日で定員オーバーになるなんてすごいですね。
みんな、そんなに走りたいのか！？
出場できるかどうかわかりませんが、出場できること前提で、体力づくりにはげみます！
→ ワンランク上のブログを目指して！
→宅建を受験する人で、登録していない人は登録をお急ぎください！メルマガ発行してます。
あなたは宅建業を営んでいる。今回、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＡと中古の土地付建物の売買契約を締結した。
あなたとＡとの間で、瑕疵担保責任を負うべき期間について、「その土地付建物の引渡しのときから１年間」とする特約をした場合は、その期間は、Ａが瑕疵の事実を知ったときから１年間となる。
答えは、○？×？
（さあ、考えよう）
答えは、この記事の後ろの方に・・・。
→ このブログは現在何位でしょう？
■ 今日の「勉強法」・・・というか、アナウンス！
宅建試験の願書配布＆申込みが始まっています。
願書を書かなくてはいけないので、面倒です。
インターネットの出願期間は、もう締め切られちゃいました。
まだ申し込んでいない人は、忘れないために、今すぐ申し込みましょう！
・・・例年、８/１、８/２あたりに、「願書出すの忘れました」というおちゃめな人が、僕の周りに１人か２人は現れます。
そういう人は、共通して、照れくさそうに「へへへ」という感じの笑顔を見せてくれます。
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■ 今日の「とっつきやすい宅建クイズ」の答えと解説
＜答え＞
○
＜解説＞
宅建業者が自ら売主となる場合において、瑕疵担保責任を負うべき期間について引渡しのときから２年以上とする特約をすることはできるが、これより買主に不利となる特約は無効となる。
無効となった場合、民法の規定により、その期間は、買主が瑕疵の事実を知ったときから１年間となる。
＜アドバイス＞
自ら売主の場合の瑕疵担保責任の特約は頻出事項です。しっかりと理解してひっかからないようにしておきましょう。
※今回の問題は、2000年・問40・肢１を参照しました。
難易度：易
■ 宅建とは関係ない雑談 〜編集後記〜
東京マラソンの参加者エントリーが始まってます。
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ランナーの募集を開始して５日で定員オーバーになるなんてすごいですね。
みんな、そんなに走りたいのか！？
出場できるかどうかわかりませんが、出場できること前提で、体力づくりにはげみます！
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地方消費税って何？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業法の報酬額の制限の問題に「消費税および地方消費税」って出てきますよね。
「地方消費税」って何だろう？
習ってないぞ？
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「地方消費税」と出てきても気にする必要はありません。
カンタンに解説すると、私たちが普段支払っている消費税５％のうち、４％は国に納められ、1％は都道府県に納められているのです。
この1％の部分が地方消費税と呼ばれています。
だから、「消費税および地方消費税」といったら、普通に5％の消費税を考えればよいのです。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
瑕疵担保責任の特約を攻略！
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業法の「自ら売主制限」の「瑕疵担保責任の特約」がイマイチわからんという受験生は多いです。
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ここは、民法の規定を押さえることが出発点ですからね。
民法では、瑕疵担保責任について、次のように規定しています。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは瑕疵（欠陥・キズ）を担保（保証）する責任のことです。
文字通り、欠陥保証責任です。
前提売買の目的物に「隠れた瑕疵」（欠陥・キズ）があった場合
⇒隠れた瑕疵とは、買主が気づかなかった欠陥のことをいいます。
買主が欠陥に気づいていながら買った場合、瑕疵担保責任は追及できません。
買主は何ができるか？・売主に対して、損害賠償請求ができます。
・瑕疵のために契約目的が達成できない場合は、契約の解除ができます。
買主はいつまでに請求しなければならないか？瑕疵を知ったときから１年以内に請求しなければなりません。
売主は、「自分がしっかり管理していた」ことを理由に損害賠償請求を拒否できるか？できません。
瑕疵担保責任は、売主の無過失責任です。売主が過失がなくても（「自分がしっかり管理していた」としても）責任を負うのです。
宅建業法では、宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でないお客さんに物件を販売する場合、
この民法の規定よりも買主に不利な特約を結んではいけないとなっています。
「契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合でも買主は損害賠償を請求できない」
「瑕疵のせいで契約目的が達せない場合でも、買主は契約の解除ができない」
「契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は瑕疵を知ったときから半年以内に請求しなければならない」
「瑕疵について売主が無過失のときは、売主は責任を免れる」
などとする特約は、無効です。
ただし、買主の責任追及期間について、引渡しから２年以上とする特約は有効です。
�，泙彩泳，竜�定を押さえる。
�¬簑衒犬能仟蠅気譴親談鵑鯒禺腓砲覆辰燭弔發蠅覇匹燹�
�Ｇ禺腓領�場だったら民法より有利か不利かを考える
以上の流れで解けば、確実に１点取れますよ。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
手付の問題で数字を確認
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座はい、クイズです。
宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂと造成工事済みの宅地（価格5000万円）の売買契約を締結しました。
売買契約の締結に際し、ＡはＢから1000万円ちょうどを手付金として受領しました。
問題� �Ａが受領した手付金の金額は宅建業法上適切でしょうか？
問題��この場合、Ａは手付金等保全措置をとる必要があるでしょうか？
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答えは・・・
問題� �適切である。
宅建業者は、自ら売主となる売買契約の締結に際して、10分の２を超える額の手付を受領することはできません。
本問の場合、代金額5000万円の１０分の２である1000万円ちょうどを受領しているので、問題はありません。
問題�◆Ъ衂婉眦�保全措置をとる必要がある。
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、手付金等保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはなりません。
ただし、完成物件の場合、代金の10％以下で、かつ、1000万円以下であるときは、手付金等保全措置は不要です。
本問の場合、代金の20％を手付金として受領しているので、手付金等保全措置は必要です。
手付の問題は、額と保全措置の話が複合的に出題される傾向が強いですので、しっかりと理解しておいてくださいね。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
クーリング・オフ！
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業法でクーリング・オフって出てきますよね。
ええ、あの自ら売主制限のところで勉強するやつです。
クーリング・オフはほぼ毎年出題されますけど、なにか？
（ちゃんと要件を覚えています？）
じゃあ、ちょっと質問です。
Ａさんが宅建業者から温泉旅行に招待され、接待されたときに家を買う契約をしました。
さて、この契約が、クーリング・オフができる取引だとして、クーリング・オフはいつまでにしなければならないでしょうか？
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答えは、
「クーリング・オフができる旨およびその方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して８日間経過しないうちに」ですよね。
クーリング・オフの要件は確実に暗記ですよ
余談ですが、なぜに８日間なのでしょう？
おそらく、このような規定にすることにより、「月火水木金土日」と一週間の曜日を丸々はさむことができるからでしょう。
「一週間丸々考えて、契約をやめるかどうか決断しなさい！」と宅建業法は考えているのでしょうね。たぶん
裏づけはありませんよ。
でもね、
ほら、そう覚えておけば忘れないでしょう？
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
宅地建物取引主任者のお仕事がたくさん？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座ハイ、コウレイノ、クイズデス。
（こうやって、全部カタカナで書くと、インチキ外国人みたい。）
次のうち、正しいものはいくつあるでしょう？
�‖襍�業者は、契約が成立するまでに、取引の当事者に対して、営業保証金や弁済業務保証金の供託所等に関する事項について説明するようにしなければならないが、この説明は、取引主任者をして行なわせなければならない。
��宅建業者は、注文を受けたときは遅滞なく、注文をした者に対し、取引態様の別を明示しなければならないが、この明示は、取引主任者をして行なわせなければならない。
�Ｂ襍�業者は、売買または交換の媒介契約を締結したら遅滞なく一定事項を記載した書面（媒介契約書）を作成し、依頼者に交付しなければならないが、この書面には、取引主任者の記名押印が必要である。
（カンタンすぎですね。）
正解は、、、
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０（ゼロ）個です。
どれも誤りですね。
�，龍‖�所に関する説明にも、�△亮莪�態様の明示にも、��の媒介契約書にも、取引主任者が関わる必要はありません！
取引主任者の独占業務は３つだけ！
重要事項の説明重要事項説明書面（35条書面）への記名押印37条書面（契約内容を記載した書面）への記名押印新入社員に教えるかのように基本中の基本の話ですが、簡単なひっかけ問題にひっかからないように、しっかり暗記しておいてくださいね。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
私道に関する負担を知ろうとも負担ではないかも。
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座今回は、重要事項の説明に関係するお話です。
宅建業者は、重要事項の説明の際に、私道に関する負担に関する事項を説明しなければなりません。
じゃあ、
私道に関する負担に関する事項って何でしょう？
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私道に関する負担に関する事項とは、読んで字のごとく、私道のせいで生じてくる負担のことです。
そう、不動産取引の世界は、私道が関わると、面倒くさいのです。
私道に関する負担が生じるパターンは、大きく分けると、
�ー莪�物件（土地）の一部が、私道として利用制限を受けるパターンと、
�⊆莪�物件の所有者が、他人の私道を使用するパターン
の２つに分類されます。
�，蓮⊆，里茲Δ淵院璽垢任后�
１つの大きな敷地を分割するとします。
それぞれ、きちんと道路に面するように分割できればいいのですが、分割の仕方によって、道路に面していない敷地がでてきます。
そこで、道路に面していない土地のために、私道を作ることになります。
具体的には、敷地の一部を道路にあて、それを建築基準法上の道路として特定行政庁（都道府県知事や市長村長）に認可してもらうのです。
この私道のことを「位置指定道路」と呼びます。
位置指定道路になると、敷地の所有者は、自己の所有地の一部とはいえ、そこに庭をつくったりすることができなくなります。
また、私道部分の面積は敷地とならないので、建ぺい率や容積率の計算に入れることができなくなり、土地の利用に際して大きな制約を受けることになります。
（このあたりの話は、法令上の制限を勉強したあとで読むと、よりわかりやすくなります。）
つまり、位置指定道路になってしまった場合、敷地の持主は、（どちらかと言えば）負担を強いられるわけです。
この負担が、敷地に関する負担なのです。
�△離僖拭璽鵑蓮⊆�分の敷地が、公道に面していないため、公道に出るために、他人の敷地上の私道を通らなければならないようなケースです。
毎年、私道を利用するための負担金を支払うことになっているような場合が具体例です。
これもまさに、敷地に関して、負担を負っていますね。
このように、私道に関する負担に関する事項は、不動産の売買・交換や、宅地の貸借をするお客さんにとっては、重要なことなので、宅建業者は、重要事項として説明しなければならないのです。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
署名と記名押印
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座はい、クイズです！
宅建主任者にしかできない、３つの業務を言ってください。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
思わず「わわわ！」な金利のマジック
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業者は広告中の購入代金に関する融資のあっせんに関し、
その融資の利息の利率について、アド・オン方式のみを表示することはできず、
実質金利を付記しなければ広告をすることができません。
1998年度の本試験問題、問42で問われていますね。
じゃあ、アドオン方式って何でしょう？
こんな質問を受けることが多いので、ここで解説します。
この知識は、不動産だけでなく、ローンを組むときにも役に立ちますよ。
→ 結構、頑張ってます。おかげさまで、このブログ○位です。
アドオン方式とは、
貸付金の返済を割賦方式で行う場合の利息計算方式の一種です。
借入金額に、単純に利率と期間を掛けて算出した利息額を借入金額に加え（add-onして ）、これを融資金額として均等に分割して返済する方式です。
わかりやすく、例を示しますね。
たとえば、あなたが120万円を借りたとします。
年利20％で、1年間で返済するとします。
アド・オン方式によると、元本の120万円に利息分が24万円であると計算します。
月々の返済額は、合計の144万円を12ヶ月で割って、12万円です。
計算方法としては単純で簡単です。
ものすごくわかりやすいです！
ですが、元本が10万円ずつ減少し、利息もそれに応じて減少していくはずであるのに、1年後にも元本が120万円であることを前提として利息を計算しているため、実質金利は表面金利より高くなっちゃいます。
最後の月は、元金10万円に対して、月利２万円も支払っていることになります。
（月利20％って年利に直したらどうなっちゃうんでしょう？）
これだけでは、ピンとこないと思いますので、元金均等方式と比べてみましょう。
元金均等方式とは、借り入れ元金を返済回数で割った金額に、毎月の利息を加えた額を返済する方式です。
利息は元金の残高に対して発生するので、返済回数が進むにつれて毎月の返済額が減っていく仕組みになります。
この方法は、借入残高から、毎月の支払いのうち元金充当分のみを引き、月間利息額を計算します。
先ほどと同じ例でみてみましょう。
120万円を借りて、年利20％、返済期日1年間で返済するとします。
毎月の元金充当分は、120万円÷12＝10万円です。
そして、<月額利息を30日間利用で計算。小数点以下切り捨て>という条件で計算すると、
１月あたりの支払利息＝借入残高×（年利÷１００÷３６５×３０）
となります。
これをあてはめると、
１カ月目は、19724円の利息で119724円の支払い
２ヶ月目は、18080円の利息で118080円の支払い
３ヶ月目は、16437円の利息で116437円の支払い
４ヶ月目は、14793円の利息で114793円の支払い
５ヶ月目は、13149円の利息で113149円の支払い
６ヶ月目は、11505円の利息で111505円の支払い
７ヶ月目は、 9862円の利息で109862円の支払い
８ヶ月目は、 8218円の利息で108218円の支払い
９ヶ月目は、 6574円の利息で106574円の支払い
10ヶ月目は、 4931円の利息で104931円の支払い
11ヶ月目は、 3287円の利息で103287円の支払い
最後の月は、 1643円の利息で101643円の支払い
となります。
（エクセルでガァッと計算しました。間違っていたらスミマセン。）
アド・オン方式と比べてみましょう。
元金均等方式では、利息の合計は、12万8208円。
アド・オン方式では、利息分が24万円でした。
両者の利息は、実に２倍近くも違うのですね！
うーん、誤解を招きやすいな。アド・オン方式ってヤツは。
だから、宅建業者が融資の利息の利率について、アド・オン方式によってのみ表示することは、誇大広告等の禁止に該当するのです。
宅建業者は、年利建ての実質金利を付記しなければならないのです。
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【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
指定流通機構ってなんなら？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業者は、専任や専属専任というカタチで、媒介・代理契約を締結したら、指定流通機構に物件を登録しなければいけません。
では、この指定流通機構って何者なのでしょう？
宅建業に従事している人以外は、なじみがないですよね。
→ そういえばそろそろ引越の季節。宅建業者に関心のある人は増えているかも？このブログは今○位です！
またまた、
指定流通機構というのは、物件売買の正確かつ迅速な成立と、依頼者の利益増進を図る目的で設立された「国土交通大臣が指定した不動産流通機構」のことをいいます。
現在は、
(財)東日本不動産流通機構
(財)中部圏不動産流通機構
(財)近畿圏不動産流通機構
(財)西日本不動産流通機構
の４団体が指定されています。
指定流通機構は、媒介依頼を受けた宅建業者がその地域の登録事務を行っている指定流通機構に一定期間内に物件を登録し、幅広く相手を検索できるようになっています。
この機構のコンピュータネットワークシステムはレインズと呼ばれています。
Ｒeal Ｅstate Ｉnformation Ｎetwork Ｓystemの各頭文字をとったものです。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。
宅建業者はこのネットワークシステムを使って、依頼者の条件にあった物件の希望者を探すのですね。
やっほー、また雑学が増えたぞ。
ということで、
基礎知識の確認クイズです。
専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に２週間に１回以上、業務処理状況を報告しなければならない。
○か？×か？
（うわぁ〜、カンタンすぎました？
）正解は、×。
専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に１週間に１回以上、業務処理状況を報告しなければならない。
でしたね。
ここらへんは、しっかりと数字をおさえましょうね。
→ あなたのブログも登録しよう。
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
試験に関係ない刑罰の話
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座死刑懲役禁錮罰金拘留科料
まとめて書くと、なんだかマイナスのオーラが漂う感じですね。
のろいの言葉みたい・・・。
惑星の並びをあらわす、水金地火木土天海冥（冥海？）とはだいぶ雰囲気が違います・・・。
そりゃそうですよね。
死刑・懲役・禁錮・罰金・拘留・科料。
これらは、刑罰ですからね
。宅建試験には直接関係ありませんが、宅建業法の「業者の免許基準」や「主任者の登録基準」で出てきます。
例）
禁錮以上の刑に処せられたら、５年間は免許がもらえない・・・。
背任罪で罰金刑に処せられたら、５年間は免許がもらえない・・・。
懲役とか罰金は、世間一般にも知られています。
では、拘留とか科料って何でしょう？
どういう刑罰なのでしょう？
→ このブログは今何位でしょうか？
試験にはまったく出ませんが、そんなマニアックな質問を受けたので、このブログで解説します。
刑罰というのは、大きく分けて、自由刑・財産刑に分けられます。
自由刑というのは自由を一定期間奪う刑罰のことです。
懲役や禁錮、拘留がその例です。
懲役は、牢屋に入れられて労役を課せられます。
禁錮は、牢屋に入れられるだけです。労役はありません。
拘留は、1日以上30日未満の範囲で牢屋に入れられる刑です。禁錮の短期間バージョンというイメージです。
財産刑というのは、受刑者の財産にダメージを与える刑罰のことです。
罰金や科料がその例です。
罰金は、1万円以上の金銭を取り上げる刑です。
科料(かりょう)は1000円以上1万円未満の金銭を取り上げる刑です。罰金の小額バージョンというイメージです。
どうでしょう？
シンプルですね。イメージできました？
なお、「科料」に似た言葉（漢字が違うだけ）に、「過料」というものがあります。
これは、刑罰ではなく、行政上の観点から課せられる罰です。
たとえば、東京都の千代田区では、歩きタバコをしていたら2000円のペナルティがありますよね。
あれが過料です。
まあ、宅建試験では、禁錮以上の刑と、傷害罪等で罰金刑以上に処せられた場合に注意すれば大丈夫です。
→ あなたのブログも登録しよう。
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
還付を受けられるお客さんって？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座宅建業者は、営業保証金を供託しているか、保証協会に入っています。
宅建業者との取引により生じた債権を持っている人
であれば、
宅建業者が夜逃げしたり、
倒産した場合でも、
営業保証金や保証協会から還付を受ける（弁償してもらう）ことができます。
では、（恒例の？）クイズです。
次のイ、ロ、ハのうち、営業保証金や保証協会から還付を受けられる人は何人いるでしょうか？
イ：宅建業者から内装を発注され、いまだに内装工事代金をもらっていない内装業者
ロ：宅建業者から広告の印刷を発注され、いまだに広告代金をもらっていない広告業者
ハ：宅建業者の社長に頼まれ、お金を貸してあげた人
・・・
・・・
→ このブログは今何位でしょうか？
答えは、０人。
内装業者も、
広告業者も、
お金を貸してあげた人も、
営業保証金や保証協会からの還付は受けられません。
（がーん
）なぜなら、内装業者も広告業者もお金を貸してあげた人も、「宅建業の取引に関する債権」を持っていないからです。
宅建業の取引に関する債権というのは、文字通り、「取引」から生じた債権のことです。
「取引」ってなぁに？というのは、宅地建物取引業のところで勉強していますよね。
わからない人は復習です！（きっぱり）
営業保証金や保証協会は、宅建業者の（純粋な意味での）お客さん、一般消費者を保護するための制度なのですね。
法律というのは、法律の趣旨、定義、制度とすべてがつながっています。
やみくもに覚えようとすると大変ですが、制度趣旨などをちゃんと理解していると、覚えるのはカンタンになりますよ。
→ このブログはおもしろいですか？
→こっちでは今何位？
【１棟買うまで完全永久メールサポート付き】２０代でアパートオーナーになる驚異の不動産投資法
保証協会〜ハトか？ウサギか？
えいっ！と宅建合格講座
えいっ！と宅建合格講座「ハトにしますか？」
「ウサギにしますか？」
なんだか、フランス料理のジビエを選んでいるみたいですね。
実は、保証協会を選ぶ際にも、こんな選択に迫られます。
保証協会は、正式名称を宅地建物取引業保証協会といいます。